華潤置地逆勢擴張一年擲1442億拿地   賬面 975億三道紅線全綠銷售額排前四

長江商報消息 ●長江商報記者 江楚雅

銷售業(yè)績穩(wěn)定、融資成本降低，在房地產深度調整的環(huán)境下，華潤置地逆勢飛揚。

3月29日，華潤置地（01109.HK）發(fā)布2022年業(yè)績報告顯示，2022年營業(yè)額為2070.6億元，歸屬股東凈利潤280.91億元，實現簽約銷售額3013.3億元，位列行業(yè)第四。

長江商報記者注意到，在2022年，華潤置地持續(xù)“逆勢擴張”，以總地價1442.3億元增持71宗優(yōu)質土地儲備，其中一二線城市投資占比92%，累計新增土儲計容面積1095萬平方米，在百強房企中排名第二，僅次于保利發(fā)展。

財務方面也持續(xù)優(yōu)化，截至2022年末，華潤置地在手現金及現金等價物975億元，總有息負債率40.2%，凈有息負債率38.8%，“三道紅線”穩(wěn)居綠檔。

同時，受益于央企背景和穩(wěn)定經營，華潤置地融資成本處于行業(yè)低位。3月29日，華潤置地披露2023年度第一期中期票據發(fā)行公告，發(fā)行規(guī)模40億元，最低利率僅為2.8%。

2023年，華潤置地的可售貨值達5300億元—5400億元，基于此，公司制定了全年銷售超過3000億的目標。

三大主營業(yè)務穩(wěn)健增長

2022年，整個房地產市場呈現低迷狀態(tài)，房企的轉型迫在眉睫。

華潤置地堅持“城市投資開發(fā)運營商”的戰(zhàn)略定位，構建了“3+1”一體化發(fā)展的業(yè)務模式，擁有開發(fā)銷售型業(yè)務、經營性不動產業(yè)務、輕資產管理業(yè)務三大主營業(yè)務，并外加生態(tài)圈要素型業(yè)務。

2022年，華潤置地實現綜合營業(yè)額為2070.6億元，同比下降2.4%，三大主營業(yè)務都表現穩(wěn)健。

其中，開發(fā)銷售型業(yè)務方面，公司全年實現簽約額3013.3億元，在行業(yè)內排名提升至第四位，進一步鞏固行業(yè)領先地位。2022年，公司來自開發(fā)物業(yè)營業(yè)額為1761.6億元，開發(fā)物業(yè)毛利率達23.0%。

在市場化原則下，其開發(fā)銷售型業(yè)務還斬獲了收并購項目。華潤置地宣布，已于3月29日完成收購華御江（武漢）房地產開發(fā)有限公司100%股權、華御漢（武漢）房地產開發(fā)有限公司100%股權、華御元（南京）房地產開發(fā)有限公司60%股權及華御城（深圳）物業(yè)管理有限公司100%股權。

據悉，華潤置地和華夏幸福此前于2022年12月達成協(xié)議，當時成交價約124億元。

在經營性不動產業(yè)務方面，華潤置地旗下購物中心零售額達137.6億元，還原年內減租影響同比實際增長13.0%。

截至2022年末，華潤置地在營購物中心66個，已有23個城市實現2個及以上購物中心布局。“2023年，計劃在北京、杭州、南京、重慶、長春、昆明、無錫、溫州等地新開約10座購物中心。”華潤管理層表示，預計2026年末，在營購物中心將增加至111個。

此外，公司來自寫字樓的營業(yè)收入達18.7億元，還原年內減租影響，同比實際增長10.1%。公司來自酒店營業(yè)收入達13.9億元，截至2022年底，公司在營酒店面積達73萬平方米，同比增長8.4%。

輕資產管理服務平臺方面，公司旗下華潤萬象生活實現營收120.16億元，同比增長35.4%。其中，住宅物業(yè)管理服務營業(yè)額78.02億元，商業(yè)運營及物業(yè)管理服務營業(yè)額42.14億元。截至2022年底，華潤萬象生活物業(yè)管理業(yè)務覆蓋全國178個城市，物業(yè)管理業(yè)務合約面積達3.49億平方米，同比增加78.0%。

規(guī)模擴張同步加速，2022年，華潤萬象生活并購禹洲物業(yè)服務有限公司、江蘇中南物業(yè)服務有限公司和四川九洲千城物業(yè)服務有限公司，物管規(guī)模挺進行業(yè)前十。

不過，規(guī)模增長之外，華潤置地也陷入盈利增長焦慮。受市場及企業(yè)流動性影響，其毛利率指標持續(xù)下滑，歸母凈利潤更是首次出現負增長。華潤置地2022年毛利542.9億元，同比減少5.09%，毛利率26.2%，歸屬股東凈利潤280.91億元，同比減少13.3%。

逆勢擴儲融資成本低于行業(yè)水平

“逆勢擴張”是業(yè)內對華潤置地過去兩年的印象。

2022年，華潤置地以總地價1442.3億元（權益地價1102億元）增持了71宗優(yōu)質土地儲備，一二線城市投資占比92%，累計新增土儲計容面積1095萬平方米。

根據克爾瑞的數據，2022年華潤置地的新增土地貨值，在百強房企中排名第二，僅次于保利發(fā)展。

2023年，華潤置地繼續(xù)擴充土儲。1月，華潤置地在廣州拿下荔灣白鵝潭商務區(qū)核心區(qū)商業(yè)地塊，總價為29.8億元，計劃將落地廣州首個萬象城。2月初，華潤置地聯(lián)合母公司華潤集團，以108.49億港元的價格，買下香港九龍長沙灣商住項目100%股權。

針對“逆勢擴張”拿地的問題，華潤置地首席戰(zhàn)略官謝驥回應稱，2022年地產行業(yè)規(guī)模下行、區(qū)域分化，在這樣的分化格局下，華潤置地把握了優(yōu)質項目機會，去年在核心城市補充了不錯的土儲，穩(wěn)定性和安全性比較高，對2023年的業(yè)績增長起到了支撐作用。“未來仍然會繼續(xù)堅持穩(wěn)健為先，動態(tài)跟蹤市場變化，合理把握投資結構”。

2023年，華潤置地有5384億元的可供貨資源，其中89%位于一二線的高能級城市。基于此，華潤置地將2023年銷售目標定為超過3000億。

受益于央企背景和穩(wěn)定經營，華潤置地融資成本較低，2022年年末加權平均融資成本僅3.75%，處于行業(yè)低位。據披露，2022年華潤置地以公司債、中期票據及資產支持專項計劃等方式，合計融資391億元。

進入2023年，華潤置地融資動作密集。3月29日，華潤置地發(fā)布了2023年度第一期中期票據發(fā)行公告，本期中期票據發(fā)行規(guī)模40億元，募資用于項目建設，最低利率僅為2.8%。

今年初，華潤置地已經與一家銀行訂立35億港元貸款融資協(xié)議，同時100億元小公募獲深交所受理。

同時，公司財務狀況也持續(xù)優(yōu)化，截至2022年末，華潤置地在手現金及現金等價物975億元；總有息負債率40.2%，凈有息負債率38.8%；“三道紅線”穩(wěn)居綠檔。

在眾多房企接連遭遇評級下調的背景下，標普、穆迪和惠譽三大國際評級機構繼續(xù)維持華潤置地“BBB+/穩(wěn)定展望”、“Baa1/穩(wěn)定展望”及“BBB+/穩(wěn)定展望”的信用評級。

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責編：ZB