佳兆業(yè)率先復牌總債務超2000億流動承壓   旗下不乏優(yōu)質資產(chǎn)舊改項目有望盤活突圍

長江商報消息 ●長江商報記者 李立

被稱為行業(yè)“不死鳥”的老牌粵系房企佳兆業(yè)（01638.HK），在停牌近一年后重啟復牌。

3月9日，佳兆業(yè)正式宣布公司于3月10日起在港交所復牌，并連續(xù)發(fā)布2021年經(jīng)審核年度業(yè)績、2022年未經(jīng)審核中期業(yè)績。

作為年內(nèi)首家復牌的出險房企，佳兆業(yè)業(yè)績不容樂觀，2021年及2022年上半年，一年半累計凈虧損超200億元，超出此前4年的盈利總和。

虧損的同時，債務加劇。截至2022年上半年底，佳兆業(yè)凈資產(chǎn)負債率高達313.2%，流動負債總額達2102.44億元，其中一年內(nèi)須償還債務達1065.37億元，而其手中現(xiàn)金僅為108.84億元。

不過，盡管現(xiàn)金流緊張，但有“舊改之王”之稱的佳兆業(yè)，旗下有位于大灣區(qū)的優(yōu)質資產(chǎn)，其也將拓展與國央企合作，作為城市更新投資和轉化的重要路徑。

對于佳兆業(yè)而言，本次復牌的信號意義大于實際意義，財經(jīng)評論員嚴躍進認為，“本次復牌是佳兆業(yè)在化解危機過程中的階段性成果，下一步重點應該是境內(nèi)外債務重組”。

近十年遇兩次重大危機

近十年時間，老牌房企佳兆業(yè)遇兩次大型危機。

2014年10月，因佳兆業(yè)2000多套房源被深圳房管局“鎖定停售”，佳兆業(yè)創(chuàng)始人郭英成本人亦被懷疑涉嫌貪腐案，最終導致佳兆業(yè)觸發(fā)連環(huán)債務違約，各地項目隨即被債權人申請凍結，債務危機愈演愈烈。

此后，郭英成通過生命人壽的借款、股票投資、基金及債券等多種方式援助佳兆業(yè)超百億元，除此之外，平安、中信、信達也紛紛援馳佳兆業(yè)，總共為佳兆業(yè)輸血800億元，才完成債務重組。

2017年，停牌2年零1個月的佳兆業(yè)正式復牌，郭英成還為佳兆業(yè)定下了“2017年突破400億、3年突破千億”的銷售目標。

業(yè)績目標還未完成，佳兆業(yè)再次陷入危機。

2021年11月，因合作理財平臺錦恒財富兌付逾期，佳兆業(yè)的債務危機開始爆發(fā)，加之此后佳兆業(yè)美元債未償還、境內(nèi)債違約及交叉違約等一系列事件，再疊加難產(chǎn)的2021年年報，2022年4月1日，佳兆業(yè)在港交所正式停牌。

停牌343天后，3月9日，佳兆業(yè)回來了，成功守住“退市”前的防線。

“本次復牌是佳兆業(yè)在化解危機過程中的階段性成果，下一步重點應該是境內(nèi)外債務重組�！必斀�(jīng)評論員嚴躍進認為，對于佳兆業(yè)而言，本次復牌的信號意義大于實際意義，在對外披露詳細賬目后，有利于消除不確定性，或有助于推動債務重組的進展。此外，因停牌被“套住”的佳兆業(yè)股東也迎來了解套的機會。

虧損加劇總債務超兩千億

復牌當日，佳兆業(yè)連續(xù)發(fā)布2021年經(jīng)審核年度業(yè)績、2022年未經(jīng)審核中期業(yè)績。

2021年全年，佳兆業(yè)營收355.44億元，同比下滑36.3%，歸屬母公司凈虧損127.27億元；2022年上半年頹勢延續(xù)，佳兆業(yè)實現(xiàn)的營業(yè)額為134.31億元，較2021年同期減少55.3%，歸屬股東凈虧損76.72億元，一年半虧超200億元，超出此前4年的盈利總和。

對于持續(xù)虧損的原因，佳兆業(yè)解釋稱，主要源于降價銷售導致毛利率下降、減持發(fā)展中或已落成物業(yè)的減值撥備增加以及預期信貸虧損、金融資產(chǎn)公平值虧損等。

由于自身出險，直接影響項目端的銷售。2022年上半年佳兆業(yè)僅銷售105億元，同比減少83.6%。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，佳兆業(yè)2022年全年銷售也僅有270.8億元，不及2020年的1435億元的零頭，今年前兩個月全口徑銷售數(shù)據(jù)僅為43.4億元。

業(yè)績承壓外，佳兆業(yè)自2021年末出現(xiàn)的流動性問題依然存在。2022年中報顯示，截至2022年6月，佳兆業(yè)的流動負債（含已違約或交叉違約及包含提前要求償還條款的流動負債）達到2102.44億元。其中，總有息負債高達1314.91億元，而一年內(nèi)到期借款更是超千億至1065.37億元，而其手中現(xiàn)金為108.84億元，僅能覆蓋短期負債的一成。

目前已有部分債務違約，截至2022年6月30日，佳兆業(yè)未按預定還款日期償還約231.58億元的若干銀行及其他借款。因部分債務逾期，已導致其本金總額約為871.47億元的銀行及其他借款違約或交叉違約。

此外，公司公告稱，自去年6月至今還在持續(xù)違約，按照每年約百億的利息支出，預計截至目前各類違約或已接近千億。

杠桿率也在逆勢被動走高，截至2022年年中，佳兆業(yè)剔除預收款后資產(chǎn)負債率為83.4%，凈負債率313.2%，現(xiàn)金短債比（剔除受限資金）為0.03，轉綠后又再度重新全部踩中三條紅線。

對于佳兆業(yè)集團來說，一方面自身多年來經(jīng)營相當激進，橫跨多個業(yè)務領域并同時涉足龐大的舊改項目，導致債務風險敞口原本就較高。截至2021年年底，佳兆業(yè)旗下已有7家上市平臺，涵蓋綜合開發(fā)、城市更新、健康醫(yī)療、文體科技、物業(yè)管理、航海運輸?shù)?0多個產(chǎn)業(yè)領域。

佳兆業(yè)表示，進入2023年，其境內(nèi)已完成多筆融資展期。對于境外債，佳兆業(yè)表示，公司和財務顧問持續(xù)與境外債權人進行具有建設性的對話，以期盡快與所有境外債權人達成全面解決方案。

寄望舊改項目盤活資產(chǎn)

盡管目前現(xiàn)金流依舊緊張，但佳兆業(yè)土儲大部分都是位于大灣區(qū)的優(yōu)質資產(chǎn)，業(yè)內(nèi)認為，未來隨著時間進一步推移，其風險有望逐步被化解。

佳兆業(yè)在業(yè)內(nèi)稱為“舊改之王”，截至2022年上半年，佳兆業(yè)在全國51個城市合共擁有220個房地產(chǎn)項目，總土地儲備約為2740萬平方米，60%位于大灣區(qū)，其中38%位于廣深。而且，佳兆業(yè)還有176個城市更新項目尚未納入土地儲備，占地面積約為5394萬平方米，足夠應付集團未來五年的發(fā)展所需。

舊改項目通常存在周期長、前期資金壓力大的問題，佳兆業(yè)還需要為這些舊改項目找到合適的買家。佳兆業(yè)表示，未來拓展與國央企合作將成為佳兆業(yè)城市更新投資和轉化的重要路徑。

目前，公司已經(jīng)成功引入了中信、招商蛇口、長城資產(chǎn)等央企和AMC，探索出多條切實有效的紓困路徑，有效盤活資產(chǎn)，經(jīng)營基本面持續(xù)回歸良性軌道。

截至2022年9月，佳兆業(yè)與招商蛇口、中信、中化等達成合作，合計轉讓了8處資產(chǎn)，項目轉讓用地面積約363公頃。

佳兆業(yè)表示，集團將繼續(xù)尋求新的融資來源或加快資產(chǎn)出售，以應對即將到期的財務責任及未來經(jīng)營現(xiàn)金流需求，將繼續(xù)尋求合適機會出售若干項目開發(fā)公司股權，以產(chǎn)生額外現(xiàn)金流入。

開源的同時節(jié)流，控制各類經(jīng)營成本和資本開支降本增效，佳兆業(yè)的總薪酬明顯下降。2022年上半年員工成本（含董事薪酬）總計8.35億元，同比下滑28%，而在2021年全年的薪酬總額為24.12億元，預計2022年全年總薪酬降幅在30%左右。

責編：ZB