中駿集團8個月耗資300億拿地   高周轉模式頻受考驗

●長江商報記者 江楚雅

閩系地產商中駿集團（01966.HK）的“2018年500億，2019年800億，2020年過千億”的三步跳目標，已經順利邁出了沖擊千億的第一步。

2018，中駿集團業績再創新高，實現全年銷售額513.58億元，同比增長54.47%。8月8日，中駿集團對外公告銷售業績，2019前7個月累計實現銷售額422.17億元，同比增長68%，實現銷售面積340萬平方米，同比增幅73%。按照2019年的年度目標，中駿目前已完成60%。

長江商報記者注意到，為邁入千億房企俱樂部，向來穩健保守的中駿也將規模擴張提上了日程。

規模的擴增必然需要有強大的土儲支撐。截至目前，今年前八月中駿集團已經斥資超過300億拿地，年初中駿集團高層曾預算拿地資金250億元，由此可見，今年拿地金額會大幅度超過預算。

近兩年，中駿集團各地不少項目陷入維權糾紛投訴。易居研究院一位研究員對長江商報記者表示，提高周轉率可以加快回收資金，緩解現金流問題，提高利潤。但也會隨之帶來房屋質量問題，因為趕工期造成了房屋品質降低，所以高周轉需要把握均衡點。

業績五年漲沖“千億”布局多元化發展

中駿集團成立于1987年，總部位于福建省廈門市。在保守、穩健的發展風格下，業績不斷攀升。在2014年-2018年的五年時間里，中駿實現了百億至五百億的跨越，銷售額分別為119億、145億、235億、332.47億和513.6億。

2019年7月，集團連同其合營公司及聯營公司實現合同銷售金額約人民幣51.89億元，合同銷售面積42.54萬平方米，同比分別增長21%和34%。2019年7月的平均銷售價格為每平方米人民幣12199元。

截至2019年7月31日止7個月，集團連同其合營公司及聯營公司實現累計合同銷售金額約人民幣422.17億元，累計合同銷售面積339.2萬平方米，同比分別增長68%和73%。截至2019年7月31日止7個月的平均銷售價格為每平方米人民幣12446元。按照2019年的年度目標，中駿目前已完成60%。

在2017年年末，中駿集團喊出“千億級規�！睉鹇�，計劃2020年突破1000億元。

除了房地產主業節節攀升。近些年來，中駿集團在進行多元化的戰略布局，目標是建立自己的“FUN+幸福生活”的生態圈，而Funlive方隅公寓、Funwork聯合辦公、健身健康及教育等新型業務板塊，將是其未來主要拓展的業務領域。

而長租公寓作為中駿集團地產多元化戰略中的重要一環，更是被視為未來三到五年之內，實現彎道超車的倚杖。截至2018年，中駿擁有超過1.3萬間長租公寓，計劃在2019年新增1.7萬間至3萬間，并預計在2020年實現長租公寓總數達到5萬間。

今年已斥資超300億拿地

雖然銷售額年年攀升，但與同規模的閩系房企相比稍顯落后，中梁、陽光城、旭輝、正榮的銷售額在這期間均實現了從百億到千億的跨越。

不甘落后的中駿對規模的渴望，逐漸顯現出來。2019年，中駿將全年銷售目標定為700億元，比2018年增加36%，遠高于行業平均水平。規模導向之下，2019年中駿集團加速儲地。

而土地作為房企的生命線，規模的擴增必然需要有強大的土儲支撐。

近年來，中駿在土儲開拓和布局方面動作頻頻，通過多渠道的方式增加土儲。中駿集團2018年拿下多塊優質住宅和商業綜合用地，在擴儲拿地方面進展十足。

年報顯示，中駿集團2018年在25個城市增購47幅土地，地上可建總面積約900萬平方米，對應新增貨值約1200億元，主要集中在二線及強三線城市，并新進10個新城市，包括成都、無錫、寧波、揚州、昆明、嘉興、洛陽、上饒、連云港及九江，令集團覆蓋的城市數目增加至34個，在五大重要經濟圈進行了重點布局。

截至2018年12月31日，中駿集團擁有總規劃建筑面積合共約2,406萬平方米的土地儲備。

對此，中駿集團主席、總裁兼執行董事黃朝陽在業績會上表示：“中駿集團2019年的銷售目標是700億元，預計在明年就會達到1000億元以上，進入千億俱樂部，公司目前的貨值儲備足以支撐集團未來3-4年的發展�！�

長江商報記者梳理發現，截止目前，今年八個月中駿已經斥資超過300億拿地，年初中駿高層曾預算拿地250億元，由此可見，今年拿地金額會大幅度超過預算。

值得注意的是，中駿集團曾高溢價拿地多個一、二線城市的“項目。比如2016年以39.48億元、配建5萬平方米公租房拿下門頭溝龍泉鎮地塊；2017年曾以超過8億元的價格獲得青島膠州項目，溢價率高達763%。

激進拿地需要巨額的資金支撐。對于財務狀況，中駿信心十足。數據顯示，截止2018年末，中駿集團有息負債額333.38億元，凈負債率僅60.4%，加權平均融資成本6.4%，一年內到期有息負債額105.37億元，占比31.6%，現金短債比率1.9，短債償還壓力不大。

對此，財務總監兼公司秘書李少波表示：“2019年我們拿地預算是250億人民幣，整個短期債務比較高主要是絕對額，因為我們還在快速擴張。我們現金和短期債務的比例還是非常好的，現金有200億，短期債務只有105億，流動性是非常好的�！�

不過，公開資料統計顯示，中駿集團今年以來通過發債融資已經接近百億元人民幣。

今年1月，中駿集團發行于2021年到期的5億元美元8.75%的優先票據；4月又發行了一筆2024年到期的3.5億美元7.375%的優先票據，所得款項均用于債務再融資。7月中旬發行2023年到期、年息率7.25%的優先票據。

高周轉下產品質量受考驗

規模訴求下，如何保證產品質量成為考驗房企實力的重要標準。近日，中駿集團在江西省南昌市開發的不限價項目工地塌陷事件廣受關注。

中駿集團表示，事故原因還在調查中，目前沒有最新進展，預計需要兩個月的時間才能得到最終調查結果。

另據媒體報道，發生事故的雍景灣項目在2018年11月曾被業主投訴存在捆綁人防車位銷售的行為。南昌縣人防辦曾多次約談該項目關于違規操作人防車位的問題，禁止其長期租賃人防車位，對中駿處以最多不超過三萬元的罰款。

業內認為，這或許又是一起高周轉造成的事故。長江商報記者了解到，中駿2017年6月拿下這塊地時，從拿地到銷售，這是當地限價地塊里最“快”的項目之一——僅在拿地6個月后，首期1棟、2棟、6棟、7棟即在2017年12月22日入市銷售。

中駿定下兩年沖千億的目標后加快了周轉速度。2017年業績發布會上，中駿執行董事兼副總裁黃攸權曾對媒體表示，此前，中駿從拿地到開盤的標準是8個月。

隨著高周轉的推行，項目開發周期進一步加快，往往會縮短到6-7個月。旗下項目甚至創造了從拿地到上市銷售周期不到5個月的紀錄。

高周轉推行下，近兩年，中駿各地不少項目陷入維權糾紛。如違法建筑，無法辦理產權證、墻面開裂、木門脫皮、廚房等設計不合理等情形。

一位知名地產研究人士對長江商報記者表示，從過去很多企業的發展來看，往往在部分區域市場銷售業績較好，春風得意的時候，會采取比較激進的戰略。雖然從當時來看不算激進，或可以理解為積極，但是到了后續，隨著地產金融政策收緊等因素，往往會導致部分已購土地的消化風險，進而使類企業面臨較大的壓力。

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提高周轉率可以加快回收資金，緩解現金流問題，提高利潤。但也會隨之帶來房屋質量問題，因為趕工期造成了房屋品質降低，所以高周轉需要把握均衡點。

——易居研究院研究員

責編：ZB