康達(dá)爾主業(yè)不振超5成營(yíng)收來(lái)自地產(chǎn)   售賣商品房毛利率達(dá)69%

●長(zhǎng)江商報(bào)記者 江楚雅

對(duì)“中國(guó)農(nóng)牧第一股”的康達(dá)爾(000048.SZ)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的表現(xiàn)對(duì)業(yè)績(jī)愈發(fā)重要。

2018年年報(bào)顯示，總營(yíng)業(yè)收入中，來(lái)自房地產(chǎn)開發(fā)的營(yíng)業(yè)收入為17.9億元，占比高達(dá)52.08%；來(lái)自飼料生產(chǎn)、自來(lái)水供應(yīng)的營(yíng)業(yè)收入分別為10.63億元、3.1億元，占比分別為30.93%、9.04%。2018年公司售賣的商品房毛利率高達(dá)68.59%，高出房地產(chǎn)行業(yè)平均水平的近一半。

與此同時(shí)，康達(dá)爾接到深交所問(wèn)詢函，涉及房產(chǎn)銷售結(jié)轉(zhuǎn)、業(yè)績(jī)波動(dòng)、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)等問(wèn)題，其中提及“你公司對(duì)房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)的調(diào)整將導(dǎo)致2017年度盈虧性質(zhì)發(fā)生變化。近日，康達(dá)爾（現(xiàn)名*ST康達(dá)）對(duì)問(wèn)詢函做出回復(fù)，指出調(diào)整原因主要是因?yàn)橹袑弫喬�作為公�?018年度審計(jì)機(jī)構(gòu)，與公司就”房地產(chǎn)收入確認(rèn)的條件“方面存在專業(yè)判斷的分歧。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，對(duì)于此類企業(yè)來(lái)說(shuō)，主業(yè)低迷說(shuō)明經(jīng)營(yíng)狀況壓力較大，同時(shí)從實(shí)際情況看，房地產(chǎn)方面的比重過(guò)大，更說(shuō)明經(jīng)營(yíng)方面的壓力了。因?yàn)閷?shí)際上房地產(chǎn)的貨值相對(duì)大，即便規(guī)模不大，往往也在營(yíng)收中的比重是比較大的。類似模式風(fēng)險(xiǎn)很大，因?yàn)槿羰呛罄m(xù)土地儲(chǔ)備不到位，那么企業(yè)往往經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)會(huì)快速下滑，造成更被動(dòng)的局面。

超5成營(yíng)收來(lái)自房地產(chǎn)

資料顯示，康達(dá)爾成立近40年來(lái)形成了集現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、公共事業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和金融投資業(yè)等多種產(chǎn)業(yè)于一體的多元化集團(tuán)公司。其中康達(dá)爾以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)作為業(yè)務(wù)核心，以持有型物業(yè)和公共事業(yè)作為平衡風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)金流的長(zhǎng)期戰(zhàn)略保障型業(yè)務(wù)，以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)作為持續(xù)戰(zhàn)略支持型業(yè)務(wù)。

總營(yíng)業(yè)收入中，來(lái)自房地產(chǎn)開發(fā)的營(yíng)業(yè)收入為17.9億元，占比高達(dá)52.08%；來(lái)自飼料生產(chǎn)、自來(lái)水供應(yīng)的營(yíng)業(yè)收入分別為10.63億元、3.1億元，占比分別為30.93%、9.04%。

康達(dá)爾2018年財(cái)報(bào)顯示，占公司營(yíng)業(yè)收入或營(yíng)業(yè)利潤(rùn)10%以上的行業(yè)僅有飼料生產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)兩個(gè)業(yè)務(wù)，2018年僅山海上城2期1棟的銷售額就達(dá)17.9億元，貢獻(xiàn)利潤(rùn)12.27億元，相比之下飼料生產(chǎn)業(yè)務(wù)年收入為10.62億元，營(yíng)業(yè)成本卻高達(dá)9.73億元，貢獻(xiàn)利潤(rùn)僅0.89億元，差距較為明顯。

Wind數(shù)據(jù)顯示，近5年來(lái)康達(dá)爾的凈利潤(rùn)情況波動(dòng)較大，除2017年虧損1.16億元以外，凈利潤(rùn)最高為2018年4.49億元，2014~2016年分別為1.20億元、2.09億元以及0.06億元。康達(dá)爾2017年業(yè)績(jī)之所以由贏轉(zhuǎn)虧，主要是因?yàn)榭颠_(dá)爾將2017年房地產(chǎn)營(yíng)收調(diào)整至2018年度。從年報(bào)數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)康達(dá)爾業(yè)績(jī)表現(xiàn)愈發(fā)重要。

作為老牌的深圳上市公司，康達(dá)爾的前身可以追溯到1979年成立的深圳市養(yǎng)雞公司。1994年，股改后的康達(dá)爾成功上市，是中國(guó)第一個(gè)農(nóng)牧上市企業(yè)。由于傳統(tǒng)主業(yè)是農(nóng)牧板塊，因此康達(dá)爾過(guò)去在深圳積累了大片的養(yǎng)殖場(chǎng)房用地。這些過(guò)去囤積的土地隨著城市的擴(kuò)張發(fā)展而身價(jià)倍增。

公開資料顯示，2011年，康達(dá)爾因?yàn)槌鞘型恋卣魇斋@得共計(jì)8.26億元的土地補(bǔ)償款。同時(shí)，作為土地整合一攬子解決方案的組成部分，康達(dá)爾還獲得了對(duì)西鄉(xiāng)和沙井兩個(gè)地塊共23.73萬(wàn)平方米工業(yè)用地轉(zhuǎn)商住用地的批準(zhǔn)及協(xié)議簽訂。

由于擁有大量土地，康達(dá)爾的業(yè)績(jī)也收到受到明顯波動(dòng)。比如。2011年和2012年均有房地產(chǎn)收入，康達(dá)爾盈利尚好，而2013年缺乏了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的支撐，該年業(yè)績(jī)也錄得虧損；2014年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)重新貢獻(xiàn)收入，躍升為公司第二大營(yíng)收業(yè)務(wù)；2015年房地產(chǎn)開發(fā)營(yíng)收7.81億元，占到總營(yíng)收23.02億元的34%，僅次于飼料生產(chǎn)；但是2016年，隨著在售貨源減少，房地產(chǎn)開發(fā)營(yíng)收大幅下降，也造成該年度業(yè)績(jī)下滑。

8750萬(wàn)去向成迷

同時(shí)，深交所指出，年報(bào)“其他非流動(dòng)資產(chǎn)”項(xiàng)下顯示，報(bào)告期末康達(dá)爾存在合計(jì)8,750.00萬(wàn)元的預(yù)付投資款。但康達(dá)爾于多家公司之間的合作投資，在期滿之時(shí)均未能按相關(guān)約定收回全部投資款。

深交所要求康達(dá)爾補(bǔ)充披露，康達(dá)爾與合作公司之間的產(chǎn)權(quán)及控制關(guān)系；詳細(xì)說(shuō)明投資事項(xiàng)的商業(yè)實(shí)質(zhì)、合作雙方各自的權(quán)利和義務(wù)等情況，并說(shuō)明是否具有商業(yè)合理性等多方面問(wèn)題。

康達(dá)爾回復(fù)深交所的問(wèn)詢函中，曾詳細(xì)解釋8750萬(wàn)元逾期未收回投資款的問(wèn)題。

據(jù)了解，8750萬(wàn)元未收回投資款主要涉及三筆款項(xiàng)。第一筆為康達(dá)爾于2018年1月向深圳君合民匯股權(quán)投資基金管理有限公司支付的1500萬(wàn)元合作意向金；第二筆為2018年3月向深圳前海光信創(chuàng)新并購(gòu)?fù)顿Y有限公司支付的5000萬(wàn)元委托投資款，已收回1350萬(wàn)元；第三筆為康達(dá)爾2018年8月以商務(wù)顧問(wèn)費(fèi)用名義，向深圳市啟暉新能源投資有限公司支付的3600萬(wàn)元，用于山海上園預(yù)付投資款。

年審會(huì)計(jì)師核查后發(fā)現(xiàn)，無(wú)法判斷康達(dá)爾與前述三家公司是否具有關(guān)聯(lián)關(guān)系、前述三筆對(duì)外投資是否屬于關(guān)聯(lián)交易，是否構(gòu)成康達(dá)爾對(duì)關(guān)聯(lián)方的財(cái)務(wù)資助；也無(wú)法判斷逾期未收回的8750萬(wàn)元預(yù)付投資款是否構(gòu)成關(guān)聯(lián)方非經(jīng)營(yíng)性資金占用。

康達(dá)爾公告顯示，由于前管理層部分人員因涉嫌背信損害上市公司利益罪被采取刑事強(qiáng)制措施，以及中審亞太對(duì)公司部分預(yù)付投資款商業(yè)實(shí)質(zhì)存疑，中審亞太在2018年度審計(jì)中出具了保留意見的財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告和否定意見的內(nèi)部控制審計(jì)報(bào)告。

主業(yè)低迷說(shuō)明經(jīng)營(yíng)狀況壓力較大，房地產(chǎn)方面的比重過(guò)大，更說(shuō)明經(jīng)營(yíng)方面的壓力。若是后續(xù)土地儲(chǔ)備不到位，那么企業(yè)往往經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)會(huì)快速下滑，造成更被動(dòng)的局面。

——易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)

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