新力控股凈負債率連續三年超200%   近六成銷售依賴單一地區

●長江商報記者 江楚雅

剛滿9歲的新力控股(集團)有限公司下稱“新力”)若成功上市，它或許是地產圈內有史以來最年輕的資本新貴。

港交所24日披露了招股書，新力上市正式進入倒計時。

事實上，從新力近年的發展業績來看可謂地產界的“黑馬”。招股書信息顯示，新力控股2016—2018年的收益分別為22.23億、52.41億、84.15億，復合年增長率約94.6%。伴隨高速成長，新力控股2016—2018年三年的凈負債率為300%、205%、285%，高于行業平均水平。

長江商報記者還注意到，作為發家江西的房企，公司的大部分收益均來自江西。公開資料顯示，2018年新力在江西地區的銷售額達到了539億元，占總銷售額的59%。

依賴單一地區存潛在風險

招股書顯示，新力控股2016—2018年分別錄得收益22.23億元、52.41億元及84.15億元，復合年增長率約為94.6%。其中，物業銷售收入是主要的收入來源，分別錄得22.08億元、52.31億元及83.89億元，約占同年總收益的99.3%、99.8%及99.7%。

此外，2016—2018年，新力控股凈利潤分別為1.31億、2.78億及5.55億，復合年增長率約為105.9%。已交付建筑面積由2016年的35.65萬平方米，增至2017年的67.87萬平方米，并進一步增至2018年的111.96萬平方米。

公司毛利率也逐漸提升至行業較高水平。近三年，新力的毛利率從2016年24.7%升至2017年33.7%，再進一步提升至37.3%

作為發家江西，并將規模做到該省地產領域規模第一的房企，近三年也正是其發展最快的時段。據戴德梁行報告，就2018年住宅物業的簽約銷售總額而言，新力位居江西省房地產開發商之首。

公開資料顯示，2018年新力在江西地區的銷售額達到了539億元，占總銷售額的59%。招股書中援引戴德梁行報告，就2018年住宅物業的簽約銷售總額而言，新力位居江西省房地產開發商之首。

不過，招股書中的一句話也指出其過于依賴單一地區的潛在風險：“公司的大部分收益均來自江西省，因而江西省經濟狀況的任何顯著下滑均可能對我們的經營業績、財務狀況及業務前景造成重大不利影響。”

土地儲備方面，截至3月31日，新力共計擁有101個處于不同發展階段的物業項目，包括77個由公司子公司開發的項目，以及24個由合營公司和聯營公司開發的項目，合計建筑面積約為1480萬平方米。其中，包括已竣工面積10.93萬平方米、開發中物業面積1130萬平方米，及持作未來開發物業的總建筑面積約340萬平方米。

易居研究院研究總監嚴躍進對長江商報記者表示，在區域市場發展方面，新力無疑是受到江西市場崛起的影響。這兩年包括江西和安徽等省份表現都不錯，相關地產企業銷售業績大幅上升，進而形成了較好的投資機會和投資潛力。

凈負債率連續三年超過200%

伴隨新力控股的高速成長，杠桿也越來越重。2016—2018年，新力控股的資產總額分別為200.2億元、488億元及776億元；凈資產分別為28億元、45.95億元以及50.6億元。細細算來，新力近三年的杠桿率（總資產/凈資產）分別為7.15、10.62以及15.34，處于上行通道中。

按截至有關年度末的借款總額（包括計息銀行及其他借款以及公司債券）減現金及銀行結余除以權益總額計算，新力控股的凈資產負債比率分別約190%、270%及240%。2016—2018年三年的凈負債率為300%、205%、285%，高于行業平均水平。

據招股說明書，2016—2018年，新力控股的銀行及其他借款以及公司債券總額分別約為人民幣64.37億、166.75億，221.1億元。截至2016—2018年末，新力控股的現金及銀行結余分別為10.33億、42.83億、100.65億。

對此，新力解釋稱，凈資本負債比率由2016年的1.9倍增加至2017年的2.7倍，原因在于同年銀行及其他借款增加；而凈資本負債比率由2017年的2.7倍減少至2018年的2.4倍，原因是新力控股在2018年完成及交付了更多的物業使得現金流量增加。未此，新力控股通過采用“120天啟動項目、180天達到預售標準”的高周轉開發模式，以保證現金流。

負債高壓下公司加速融資。據新力控股官網信息顯示，其通過與平安信托、民生銀行、建設銀行等多家金融機構達成合作，以及私募融資、企業發債等手段融資。

與此同時，融資成本處于行業較高水平。數據顯示，新力尚未償還銀行及其他借款（不包括公司債券）加權平均實際利率高達9.3%。

“從融資層面看，首先是需要進行肯定，即通過融資可以助推項目擴張，這是上市房企上市工作前必須要做的工作。”嚴躍進認為，其次也需要進行風險提示，因為這兩年上市的房企負債數據總體是比較高的，而且負債數據是屬于一個相對直觀但又比較敏感的數據，相關房企需要把控資金風險，進而形成更好的投資前景和風控體系。

責編：ZB