朗詩9.8億剝離五項虧損業務   長租公寓兩年虧2.3億多元化轉型遇阻

●長江商報記者 江楚雅

作為風口行業的長租公寓被朗詩“剝離”。

5月14日，朗詩綠色集團（00106.HK以下簡稱“朗詩”）發布公告稱，公司朗詩剝離旗下長租公寓等五項虧損及非房業務所得款9.8億元。近10億的出售交易中，長租公寓業務所占的比例最大。

長江商報記者梳理發現，朗詩自2017年初創立長租公寓品牌——朗詩寓，未來三年擬布局10萬間長租公寓。然而發展不慢，虧損卻逐年擴大。2017年長租公寓產生虧損4417萬元，而到2018年，虧損進一步擴大至1.9億元，同比增長330%。朗詩董事長田明預計，2019、2020年長租公寓還將產生虧損，虧損額會隨著規模擴大而逐年加大。

“長租公寓雖然處于風口，但是運營長租公寓和房企銷售商品房的利潤與回款周期相比，還有很大的差距。”諸葛找房分析師孫明英在接受長江商報記者采訪時表示，朗詩當前此類投資減弱，其實也是止損的策略。而選擇其優勢的產業，進而做大做強，這才是今年投資的重心。

9.8億剝離五項虧損業務

5月14日，朗詩綠色集團有限公司公告稱，公司旗下間接全資附屬公司于近日與控股股東朗詩集團簽訂五項協議，將處于虧損階段的長租公寓業務以及包括提供物業管理、建筑設計、園林綠化景觀等的非地產業務剝離至控股集團。

根據公告，此次剝離后，上市公司所得款項凈額估計約為人民幣9.81億元，錄得除稅前總收益約人民幣6180萬元，所得款項凈額用作投資于公司主要地產業務及作為一般營運資金。

長江商報記者注意到，近10億的出售交易中，長租公寓業務所占的比例最大。

數據顯示，2017年朗詩獲得了1.5萬間房源，分布在國內主要一線二線城市；2018年達到了4萬多間，而兩年間該業務合計為上市公司帶來虧損2.34億元。

2018年朗詩實現收入75.6億元，凈利潤為14.4億元，若剔除長租公寓的虧損，其凈利潤可達16.3億元，凈利率提高2.5個百分點到21.5%。

對此，朗詩解釋稱，處于孵化期的創新業務壓低了集團的年度利潤額，一定程度上影響了公司的股價。剝離這些非地產業務，公司的利潤率、總資產收益率、凈資產收益率，預計同比將會有進一步的提升，并有助市場充分認識公司的盈利能力。

“對于長租公寓等項目，從企業發展角度看，其不光沒有盈利，反而形成了虧損，這對于企業是有拖累效應的。”易居研究院研究總監嚴躍進向長江商報記者分析，從項目本身來說，需要經歷一個培育期，但是很顯然企業沒有太多的耐心和定力，這也是比較無奈的地方。剝離出去后，某種程度上有助于形成更好的投資機會，產業也會更加聚焦，這一點是值得肯定的。

業績未達標規模“掉隊”

相較于同等規模的房企，朗詩業績規模和盈利水平的增速并不算突出。近期披露了一季度銷售數據，報告期內實現簽約銷售額約32.57億元，同比下降29.75%；簽約建筑面積逾22.25萬平米，同比下降12.16%。僅完成400億年度銷售目標的8%。

年報顯示，朗詩2018年實現合約銷售金額381億元，同比增長19%，距離年初定下的460億元的目標尚有較大差距；完成率為83%，在百強房企中幾乎墊底。根據克而瑞發布的房企銷售金額排行榜，朗詩2016年排名53名，2017年到了64位，2018年則排到了68位。

與此同時，隨著近幾年房企對規模的強烈追逐，主打輕資產的朗詩卻略顯保守，在規模上慢慢落后。數據顯示，2015年-2018年，朗詩分別完成銷售141億元、283億元、320.53億元和381.49億元，其中2018年朗詩的合約銷售權益比例大概為30%。

為加速規模化發展，去年朗詩綠色地產宣布正式更改為朗詩綠色集團有限公司。發展了包括長租公寓、養老服務、地產金融等在內的多元化業務。不過從現實狀況來看，因尚未找到盈利模式，反而成為企業的負累。

除長租公寓虧損外，隨著建筑技術不斷突破，朗詩主打的“綠色地產”核心業務也受到來自競爭對手的沖擊，市場占有率不斷下降。而且2014年以來，朗詩多地被曝維權事件，不少業主認為是“偽綠色”，為打造綠色科技地產的朗詩蒙上陰影。

受制于輕資產轉型和規模增長有限，資本市場對朗詩一直沒有過多關注，上市近六年，朗詩的股價長期未得到提振。嚴躍進認為，對于低估值和低股價的現象，說明消費市場和資本市場給予的評價模式不一樣。從消費市場看，其綠色產品等本身具有較好的優勢，市場占有率還是很高的。但是從資本市場的發展角度看，尚有很多問題，比如說戰略擴張不到位、融資渠道過于狹窄、企業產業過于分散等，這些都會影響股價的上漲。

對此，朗詩在年報中表示，多年來，集團的市值并未得到資本市場的認同。朗詩不僅有差異化的產品，有開發服務收益，有美國地產業務，而且還有物業管理、長租、養老、設計等具有價值的縱向多元的創新業務。然而，過于復雜的多元化業務，也導致資本市場對本集團的理解困難，溝通成本過高。

責編：ZB