170家上市房企2018年發(fā)債超6千億 融資成本創(chuàng)三年新高

    長(zhǎng)江商報(bào)記者 江楚雅

    “年底都在沖業(yè)績(jī)，一方面加速推盤(pán)回籠資金，一方面通過(guò)各種渠道能融到錢(qián)才是關(guān)鍵。”某前十強(qiáng)房企的華中區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理向長(zhǎng)江商報(bào)記者無(wú)奈表示，年關(guān)將至，房企償債高峰也如期而至。

    為應(yīng)對(duì)償債壓力，近期房企發(fā)債步伐明顯加快。據(jù)長(zhǎng)江商報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，12月以來(lái)，已有近25家房企已發(fā)、待發(fā)公司債，發(fā)債規(guī)模在10億至100億元不等。今年以來(lái)，170家上市房企已發(fā)和擬發(fā)的債券規(guī)模超過(guò)6千億。

    “發(fā)債融資是普遍的行業(yè)現(xiàn)象，大家都一樣，補(bǔ)倉(cāng)的同時(shí)最重要的是穩(wěn)定現(xiàn)金流�！本G地、融信中國(guó)等大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人都對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，年底拿地補(bǔ)倉(cāng)的同時(shí)，加速推盤(pán)回籠資金來(lái)償債。

    值得注意的是，近日，發(fā)改委下發(fā)通知，表示支持優(yōu)質(zhì)的企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券，按照發(fā)改委的“申報(bào)企業(yè)原則上應(yīng)同時(shí)滿足該兩項(xiàng)指標(biāo)”的要求，滿足條件的房企28家，從上市房企資產(chǎn)總額及營(yíng)收的增速來(lái)看，預(yù)計(jì)年底有35-40家房企滿足要求。

    不過(guò)，易居研究院研究院王瑾釗對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，部分房企可發(fā)行企業(yè)債只是略微放松，所有房企中符合標(biāo)準(zhǔn)的只有28家，其余大部分房企仍然存在融資問(wèn)題，而且這部分可發(fā)行的企業(yè)債只能用于棚改、保障性住房、租賃住房等有限領(lǐng)域的項(xiàng)目，不支持商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，使得這部分房企融資用途受到限制，達(dá)不到預(yù)期效果。對(duì)于大部分的中小房企融資問(wèn)題依然嚴(yán)峻，他們還需要尋求其它融資渠道以解決問(wèn)題。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)一年內(nèi)將是房企債券到期高峰，國(guó)內(nèi)的信貸環(huán)境仍將相對(duì)收縮，房企融資成本會(huì)繼續(xù)上升。不過(guò)，從整個(gè)行業(yè)來(lái)看，仍然遵循強(qiáng)者恒強(qiáng)的邏輯，相比大企業(yè)，評(píng)級(jí)較低的中小型企業(yè)可能會(huì)繼續(xù)面臨再融資壓力。

    年底樓市迎供應(yīng)高峰

    “10月以來(lái)，從高管到基層員工已經(jīng)有快10位或離職或跳槽�！币患议}系上市房企內(nèi)部員工向長(zhǎng)江商報(bào)記者坦言，在房地產(chǎn)行業(yè)，人員流動(dòng)并不鮮見(jiàn)，但像今年這么密集還是比較少見(jiàn)的。

    而頻繁離職、跳槽與業(yè)績(jī)壓力劇增不無(wú)關(guān)系。根據(jù)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，截至11月底，今年銷(xiāo)售流量金額超千億的房企已有25家，超過(guò)2000億元的房企已有7家，此外已有多家企業(yè)提前完成此前定下的銷(xiāo)售目標(biāo)。

    盡管年內(nèi)千億房企數(shù)量或接近30家，但房企單月銷(xiāo)售額延續(xù)了前幾個(gè)月的增速放緩勢(shì)頭。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比增速已從7月的58.1%回落至11月的24.5%，進(jìn)一步放緩。從11月的銷(xiāo)售額來(lái)看，32家典型房企中，有13家單月銷(xiāo)售額環(huán)比下降。

    此外，截至12月9日，目前已經(jīng)有20家房企公布了全年業(yè)績(jī)預(yù)告，這20家房企主要為中小房企。預(yù)計(jì)預(yù)喜的企業(yè)數(shù)目111家，占比僅為55%。

    克而瑞預(yù)計(jì)，今年全年千億房企的數(shù)量或接近30家，但也指出，千億房企的最終數(shù)量可能會(huì)低于預(yù)期，這與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)不無(wú)關(guān)系。

    在當(dāng)前房企項(xiàng)目積極入市，但去化率表現(xiàn)不及預(yù)期的情況下，房企期望依靠加大供應(yīng)的年末反彈。

    數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過(guò)去的11月，成都、武漢、重慶等城市迎來(lái)了供應(yīng)高峰期，克而瑞11月市場(chǎng)月報(bào)指出，部分重點(diǎn)城市的供應(yīng)的同比和環(huán)比漲幅都超過(guò)20%，以廣州和深圳為例，11月廣州新增商品住宅供應(yīng)面積為105萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)113%，同比增長(zhǎng)9%，深圳11月新增面積為125萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)92%，同比增長(zhǎng)133%。二三線城市供應(yīng)有所分化，但整體來(lái)看新增面積環(huán)比和同比增幅分別達(dá)到24%和21%。

    2018年融資成本上升6.06%

    房企加大供應(yīng)，加速推盤(pán)回籠資金的同時(shí)也很“缺錢(qián)”，不得不通過(guò)發(fā)行公司債、中票短融、境外優(yōu)先票據(jù)以及信托等方式“借錢(qián)”。

    長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，12月以來(lái)，有近25家房企已發(fā)、待發(fā)公司債，發(fā)債規(guī)模在10億至100億元不等。例如，首創(chuàng)置業(yè)擬發(fā)行不超過(guò)100億元公司債，全部用于償付債務(wù)；重慶龍湖55億元公司債券狀態(tài)為“已受理”；中華企業(yè)擬發(fā)行90億元公司債；華僑城88億元公司債券已被深交所受理；金科股份公開(kāi)發(fā)行44億元公司債券的申請(qǐng)獲證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)。

    而就在今年5、6月份，多家房企發(fā)債被叫停。包括合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)、花樣年、新城控股、上海寶龍實(shí)業(yè)、福晟集團(tuán)等10家房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)中止了公司債發(fā)行。據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，中止發(fā)行債券累計(jì)金額接近500億元。

    近期房企融資成本也不斷提升。根據(jù)克而瑞研究中心最新研究數(shù)據(jù)，今年11月房企境內(nèi)外發(fā)債綜合成本達(dá)到8.54%，已經(jīng)創(chuàng)下2015年以來(lái)單月融資成本的最高水平。特別是境外債融資，房企平均境外債融資成本11.47%，較前10月境外發(fā)債成本6.45%增長(zhǎng)5.02個(gè)百分點(diǎn)。2018年1-11月，房企平均融資成本6.32%，較前10月的6.06%顯著上升，超過(guò)2017年全年平均值。

    特別是在當(dāng)前部分企業(yè)境外債務(wù)再融資的需求下，發(fā)行高息境外債也進(jìn)一步推高了整體的融資成本。2018年11月以來(lái)，包括合景泰富、時(shí)代、弘陽(yáng)等在內(nèi)的多家房企集中發(fā)行美元債，發(fā)行總規(guī)模超285億元且票面利率都在9%以上，平均融資成本近11.5%。

    境外債規(guī)模大幅提升

    發(fā)債高峰下，房企普迎償債期。數(shù)據(jù)顯示，2018年房地產(chǎn)債券到期規(guī)模達(dá)2069.71億元，較2017年的1007.30億元，增幅高達(dá)105.5%；2019年債券到期規(guī)模將進(jìn)一步攀升至4026.52億元，較2018年增幅為94.5%。

    事實(shí)上，從三季度開(kāi)始，房企已經(jīng)進(jìn)入償債高峰期，發(fā)債籌資覆蓋借新還舊尚且力有不逮。例如，盡管今年三季度房企債券發(fā)行規(guī)模達(dá)1759億元，但當(dāng)季到期債務(wù)為1381億元，凈融資額僅為378億元，較去年同期的855億元大幅減少；10月1日至今，房企債券到期規(guī)模為1183億元，截至目前房企債券凈融資額為-250億元。這也從側(cè)面印證了2018年房企“融資難、融資貴”的艱難局面。

    不過(guò)，由于年底房企爭(zhēng)相拿地，11月境內(nèi)外發(fā)債規(guī)模終于結(jié)束了連續(xù)6個(gè)月的下降趨勢(shì)，數(shù)據(jù)顯示，11月發(fā)債融資總量為546.5億元，環(huán)比上月增長(zhǎng)99%。其中，主要是境外債發(fā)行量較大，環(huán)比增長(zhǎng)419.3%，占比達(dá)52.2%。

    王瑾釗指出，由于貫徹“去杠桿”的要求，融資難、融資貴是今年不少企業(yè)遇到的問(wèn)題，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，融資渠道受限容易造成企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，使企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而解決部分房企融資問(wèn)題，房企需要加快銷(xiāo)售提高資金利用率，增加回款，另外積極尋求其它融資渠道。在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，房企整體的融資環(huán)境仍會(huì)處在較為嚴(yán)峻的環(huán)境中，促進(jìn)銷(xiāo)售回款、融資“借新還舊”、保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定將是這段時(shí)間的主旋律。

    近日，發(fā)改委下發(fā)通知，表示支持優(yōu)質(zhì)的企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券，優(yōu)質(zhì)企業(yè)有四大類(lèi)，而房地產(chǎn)就屬于第四類(lèi)，包括資產(chǎn)總額超過(guò)1500億，營(yíng)收超過(guò)300億，而且原則上資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)85％。按照發(fā)改委的“申報(bào)企業(yè)原則上應(yīng)同時(shí)滿足該兩項(xiàng)指標(biāo)”的要求，滿足條件的房企28家，從上市房企資產(chǎn)總額及營(yíng)收的增速來(lái)看，預(yù)計(jì)年底有35-40家房企滿足要求。

    從數(shù)據(jù)來(lái)看，綁在房企身上的融資“枷鎖”有所動(dòng)。據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，房企11月份境內(nèi)發(fā)行債券總金額達(dá)523億元，環(huán)比增長(zhǎng)14%，同比增長(zhǎng)112%；境外發(fā)行債券總金額為304億元，環(huán)比增長(zhǎng)263%，同比增長(zhǎng)7%。

    “由于國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)對(duì)于房企的融資限制，未來(lái)房企融資趨勢(shì)可能以海外資本市場(chǎng)融資為主，例如境外資本市場(chǎng)IPO、海外發(fā)行債券、信托等。隨著時(shí)間的推移，后期提前兌付、回售等或許還會(huì)增加，預(yù)計(jì)12月份需要償還的規(guī)模會(huì)更大。”王瑾釗指出。

責(zé)編：ZB