精細化房貸新政或成2018年調控重點

長江商報消息 2017年超百城共發布250余次樓市政策，讓住房漸歸居住屬性

□本報記者 江楚雅

住房不炒、住有所居、購租并舉、租賃試點……2017年，對于中國樓市是不平凡的一年，房地產市場迎來嚴厲調控。

在經歷了2016年的價格飛漲之后，2017年3月以來，房地產史上最密集調控政策逐步蔓延至全國。長江商報記者梳理發現，2017年全國范圍內共有250余次調整，100多個城市出臺政策。

“從‘去庫存’到‘房住不炒’，現在‘多主體供應、多渠道保障、租購并舉’的信號越來越明確，在政策的調控下，樓市發展越來越健康理性，房子愈加回歸到居住的屬性�！币拙友芯吭貉芯靠偙O嚴躍進在接受長江商報記者采訪時表示，對于2018年的樓市調控方向，從中央經濟工作會議的精神來看，他預測，除了保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性之外，分清中央和地方事權、實行差別化調控、精細化房貸政策將是樓市調控的重要看點。

2016年

每平米房價3個月上漲4000元

2016年的買房經歷讓90后小伙劉軍（化名）至今記憶猶新。

劉軍從2016年5月、6月起，就開始看房子。當時他給中介提出的需求是，三環以內，總價在100萬以內。他給大大小小上10個中介機構留了訊息，可是一個月過去了，卻沒有任何回音，也沒有人約他看房。

中介的“冷淡”令劉軍很納悶，他向從事房產銷售的朋友詳細打聽后，才知道武漢市場上基本沒有符合他這個要求的房源。

劉軍后又陸續看過幾個樓盤，每平方米價格也都在七八千左右，而當時的他感覺過了7000元就超出承受能力。在前前后后折騰了幾個月后，劉軍終于確定了武昌區的一個樓盤，面積103平方米，每平方米均價8000元。2016年9月9日，開盤的日子劉軍記得很清楚�！暗谝淮我娮R到這么多人搶破頭地給人送錢！”劉軍笑言，9點開場，他不到6點便起來趕往現場，到了的時候已經有不少人在排隊等候進場。

開盤現場專業的主持人、振奮人心的音樂似乎給每個人都打足了雞血，就等選中房子放血的那一刻。劉軍介紹，當時五家一組按著交意向金的順序往里進，還時不時聽到里面傳出哀嘆聲，房子已經所剩無幾了，但是里面仍然摩肩擦踵，售樓的員工不停地叫著：要不要？這個要不要？“你不要別人就要了，根本不給人留時間思考�！�

令劉軍沒有想到的是的，在3個月之后，也就是2016年底，他所購買的樓盤二期的開盤均價已達到12000元/平方米。在接下來的半年中房價依舊呈現上漲趨勢，2017年5月的開盤中房價已經漲到了15000元/平方米，這時各種限購政策相繼出臺，但仍然開盤即售罄。在2017年11月份的三期開盤已經漲到了17000元/平方米。

除了新建住宅商品房，二手房市場同樣一房難求。一位購房者猶記當時買房時，一套剛需兩房，多個買家爭搶，最后為出價高者購得�！胺績r漲得越快，買房人的熱情越高，畢竟大家都喜歡‘買漲不買跌’。”一位房企銷售經理向記者表示，2016年至2017年，不僅是武漢，全國熱點一二線城市的新房都是一房難求，二手房更是到了坐地漲價、毀約賠付也不賣的地步。

2017年

250余次調整 整治政策力度空前

在房價不斷上漲之后，樓市調控政策也密集出臺。長江商報記者梳理發現，2017年全國范圍內共出臺了250余次調整政策，涉及100多個城市，堪稱“史上最密集”調控。

2017年3月17日，北京發布樓市調控新政《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》。隨后的3月26日，又接連出臺多個延續性政策，涉及“商住限購”、二套房貸認定、首付比例、“假離婚”監控、貸款發放限制等。

此后，環北京地區的河北廊坊市、保定市、張家口市等地也出臺不同程度的政策，更多的城市也在隨后時間內陸續跟進。截至2017年12月底，累計超過100個城市及相關部門（縣級以上）發布房地產調控政策，發布次數超過250次。僅北京一城發布的各類房地產調控政策就超過30次，此外上海、廣州、深圳、杭州、成都等其他城市發布政策密集程度超過歷年。

長江商報記者梳理發現，2017的調控政策最突出的亮點在于“新”且整治力度空前。

2017年10月，保利房地產（集團）股份有限公司發行國內首單央企租賃住房房地產投資信托基金（REITs），發行總額不超過50億元；11月份，房地產稅征收原則首次披露。財政部部長肖捷公開表示，未來將對工商業房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅。推進房地產稅立法和實施。對工商業房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅，適當降低建設、交易環節稅費負擔，逐步建立完善的現代房地產稅制度。這意味著明確了未來房地產稅的計稅依據，即“評估值”。這是官方首次明確地產稅的計稅依據。

此外，2017年樓市整頓持續發力，從8月份開始，多地陸續掀起房地產違規檢查風暴，對于誤導、炒作、捂盤惜售、暗中加價、捆綁搭售等違規銷售行為，輕則公開通報、處罰，列入各地失信黑名單，重則追究刑事責任，限制拍地甚至禁止市場準入。11月份，住建部、發改委聯合發布《商品房銷售價格行為聯合交叉工作方案》，將重點對北京、南京、蘇州、杭州、嘉興、合肥、濟南、青島、鄭州、長沙、廣州、佛山、海口、三亞、西安進行交叉檢查。據相關人士介紹，此次檢查不再由地方自行檢查，而是由其他省份相關檢查人員進行檢查。

嚴躍進在接受長江商報記者采訪時表示，各地積極探索建立地方性政策機制，在相關部門對各地住房、土地和金融市場監測的基礎上，分別做出風險提示或啟動調控加碼措施。調控范圍從一線、二線擴展到三四線，參與城市超過百個；調控的手段有限購、限貸、限價、限售、限商等，層出不窮；調控的對象也從開發商延伸到了中介機構，二手房業主；其他諸如離婚買房、商改住等眾人皆知的擦邊球也迎來了整頓。全年調控力度大、時間長，可謂空前。

2018年

預計商品房銷售面積降幅將達9.3%-11.3%

在政策的調控下，樓市成交量普遍下滑，截至2017年11月，11個熱點城市新房價格跌回一年前。

據中國指數研究院統計，2017年1月至11月，50個代表城市商品住宅市場月均成交面積2943萬平方米，同比下降24.2%，絕對值低于2016年同期水平。從不同級別城市來看，一線代表城市成交規模下降最為明顯，絕對水平與2011年相當。二線代表城市成交量降至2015年水平。三線代表城市較2016年成交回落，但絕對規模居相對高位。

市場機構預測，我國房地產市場尚未形成自身周期規律，但2017年樓市長短期調控齊發，勢必會成為我國房地產市場歷史上一個非常重要的轉折點。本輪下行周期將持續5年或更長時間，預計2018年市場整體維持下行。商品房銷售面積受到調控政策和貨幣環境的影響，將出現回調，全年降幅將達到9.3%-11.3%。

明源地產研究院副院長劉策對長江商報記者表示，2017年房地產市場因城施策，各地升級豐富了“限”字令。通過采取“五限”（限購、限貸、限漲、限售、限商）等措施，各地樓市在出現不同程度降溫的同時也保持了市場運行的基本平穩。

他認為，從2017年年5月開始，上海、北京出現房價環比“零增長”可以看出，樓市差別化調控的效果非常明顯。在2017年的調控基礎上，2018年樓市的差別化調控會進一步優化，具體措施會隨著市場走向進行適度調整，以促進樓市平衡穩定發展。

2018年的樓市調控會在哪些方面發力？嚴躍進認為，從中央經濟工作會議的精神來看，除了保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性之外，分清中央和地方事權、實行差別化調控、精細化房貸政策將是明年樓市調控的重要看點。

責編：ZB