養老地產迎黃金期 商業模式待挖掘

長江商報消息 前期資金投入巨大、盈利周期長，部分養老項目仍處于概念階段

□本報記者 江楚雅

“簡約、舒適，感覺這里是一個‘溫馨的家’。”如果不是親眼所見，65歲的李秋蘭（化名）不敢相信現代養老產業的變革已經如此巨大。在參觀某企業在漢投資的養老社區后，李秋蘭和老伴十分滿意，決定在此安度晚年。

如今，“銀發經濟”浪潮帶來了巨大市場潛力。近年來，包括萬科、綠地、綠城、遠洋等知名房地產商和以泰康為代表的投資機構紛紛把觸角伸向養老市場。

“盡管養老產業是朝陽行業，但是對于養老產業來說，由于前期資金投入巨大、盈利周期長，部分養老項目仍然處于概念階段，受觀念、資金、標準、醫療等綜合因素的影響，看似一片繁榮的養老地產卻陷入了發展困境，目前亟待探索多樣化的商業模式和盈利模式。”易居研究院研究總監嚴躍進如是說。

 10余家險企、80多家地產企業及外企布局養老地產

東湖高新區花山生態新城，美麗的嚴西湖畔，泰康之家·楚園就坐落在這里。

11月28日，記者從武昌中心區出發，半小時就到達了目的地。走進楚園體驗館，只見養老社區的建筑設計及細節處理，均遵從了“適老化”的原則：從走廊的扶手每隔一段距離的休息座椅；床頭、客廳、衛生間的緊急呼叫器；需要護理的老人房間的側開門浴缸，居室內的桌子、椅子、電視柜、突出的墻角均做了弧形圓角設計，避免老人磕碰受傷；定制防眩光燈光系統，老人即使視力減弱也始終能感受到視覺明亮的環境；針對失智老人，記憶照護區里每個衛生間的門可以雙向開關。在體驗館里，人性化的細節無處不在。

負責楚園的項目經理向記者介紹，楚園總建筑面積近20萬平方米，可提供約2000戶養老單元，將深度輻射湖北、湖南、河南、江西等地區。預計2019年開業運營，一期開放300戶入住。項目計劃總投資約25億元，截至目前，已投資近7億元。

其實，楚園養老社區只是現代養老產業變革的一個縮影。數據顯示，截至2015年底，全國已經有10余家保險企業、80多家地產開發企業和大量的外資企業布局中國養老地產，投資總額超過3000億元。

另外，隨著養老需求的爆發，各級政府也意識到養老問題的緊迫性以及養老產業的巨大空間，利好政策不斷向養老產業傾斜，行業發展進入黃金時期。

“醫療大健康行業屬于當前政策比較支持的行業，尤其是房企以社會資本的名義進入此類行業，實際上會有較大的政策支持。”嚴躍進認為，未來三到五年，養老會以大健康和休閑養老為主訴求，構成不同的商業模式和發展形態，屆時將有更多的企業參與其中。

他強調，健康行業也會有很多細節需要研究，比如說醫療產業的政策調整、消費者對于健康產業的挑剔等，這都會帶來很多經營成本的增加。從這個角度看，當前各路資本積極布局，也要警惕后續可能會成為一個投資的無底洞，畢竟目前真正做好醫療產業的企業還不多，缺少標桿。

供需不平衡，價格最高相差數十倍

統計數據顯示，2016年我國60周歲及以上人口已經在2.3億以上，占總人口16.7%；65周歲及以上達到1.5億以上，占總人口的10.8%。未來我國人口老齡化將十分迅猛，根據全國老齡工作委員會預測，2030年我國養老產業規模將達到22萬億元，這意味著養老產業將釋放巨大經濟能量。

然而我國養老服務產業現狀與老齡化水平不相匹配，供給與需求相差極大。面對漸遠的人口紅利和沉重的養老負擔，作為新興產業的養老社區由于較高的費用可能會讓人“望而卻步”。

記者在采訪中了解到，目前養老機構主要分為四類：公辦養老機構收費水平平均為2000-4000元/月，低端民營養老均為1600-3500元/月、中端民營養老均為3500-7500元/月、高端民營養老均為8000-30000元/月。

而私立養老機構嚴重兩級分化，低端質量堪憂，高端負擔不起。低端民營的福利院設施條件差，服務意識不足，護理水平低；高端民營養老機構條件雖好但收費較高，收費區間在8000-30000元/月不等。

統計數據顯示，2016年全國居民人均可支配收入23821元，城鎮人均可支配收入為33616元，每月8000-30000元的養老費用對多數家庭來說無法負擔，僅能滿足少部分高收入家庭需求。嚴躍進指出，雖然潛在的市場很大，尤其是房企對于此類大健康產業未來的消費規模都比較看好，但從實際情況看，當前家庭消費支出中真正用于健康等領域的還是很少的。

高投資低回報

多項目尚處“養老概念”

市場空間巨大，需求全面爆發，但養老地產卻是個高投入、長周期、低回報的產業。泰康人壽董事長陳東升曾對媒體坦言稱，一個成熟的養老社區要做到收支平衡需要6-8年，真正實現盈利要8-10年的時間。

對于大多數房企來說，住宅商品房的開發經營，通過拿地-開發-銷售-拿地的滾動開發運營模式，便可在短時間內現金流回正以獲得高額回報，持續擴大規模是房企普遍的追求。但企業在經營養老地產的前期階段，從拿地到項目的開發，需要投入較多資金進行開發培育，會占用公司較多的資金，拖累規模的擴張。即使企業有布局養老地產之意，但大多作為概念炒作，仍是以“養老”之名行“地產開發”之實，強調銷售而非服務。

而保險資金由于規模大、回報要求低、周期長的資金性質，相對更為適合投資養老地產。統計顯示壽險資金中約48%是20年以上的長期資金，25%為5年至20年的中期資金，與養老地產10年以上投資回報周期較為匹配。

嚴躍進認為，未來壽險企業必然將養老地產視為重要投資方向之一。巨大的市場容量和可預計的發展空間，吸引各路資本的目光進行布局和嘗試，未來亟待探索多樣化的商業模式和盈利模式。

責編：ZB