監利“轉型升級”刻不容緩

長江商報消息 ◎記者手記

□本報記者 劉濤

監利是我國水稻產量第一縣，農業人口占比較大，長期以來經濟結構單一，至少從2008年起，當地和國內其他4線城市一樣，加入了房地產開發的狂潮中。

由于開發時間較晚，開發規模并不大，但其帶來的土地收益和拉動相關行業和經濟發展，足以讓這個農業大縣嘗到了甜頭。

從財政收入來看，監利縣2013年實現財政收入5.75億元，2014年這一數據則飆升到7.49億元，其中，土地收益占比較大。

然而，事情往往是一把雙刃劍，如今的監利縣逐漸嘗到房地產投資帶來的壓力，房地產投資規模縮減，成交量處于歷史最低水平，影響上下游多個行業。

與之相差約3個緯度的江蘇沐陽市，其人口和國土面積均與監利縣相仿，也是江蘇省農業大縣，其經濟基礎、經濟結構和監利相差無異。

在1995年，沐陽財政收入與監利縣差不多，但是到了2011年，沐陽經濟總量達到410億元，是監利縣的3倍，財政收入是監利縣的16倍，是監利值得借鑒的城市經濟轉型發展案例。

截止目前，在監利縣，稅收超過4000萬元的僅有福娃食品，玉沙紡織稅收超過2000萬元，大楓紙業稅收約千萬元。

如今，監利正在加速建設一區四園，即經濟開發區、城區工業區、新溝、朱河、白螺工業園等112個項目；其中家居產業園有華中玻鋁產業園、中泰電子產業園、永康五金產業園、上信服裝產業園等落戶企業達58家。

基于長江經濟帶國家戰略實施和東部沿海產業轉移機遇，也讓監利正在改變單一的經濟結構。

當地適時提出“產城融合”思路，試圖將房地產業與城鎮化進程、居民收入增長和改善經濟環境同步發展。

2015年，在漢舉辦的“產城融合”推介會上，監利縣集中推介土地尋求城市合伙人參與城市建設開發，挖掘縣域經濟潛力。

無論如何，經濟轉型升級是當前監利縣最重要的戰略。

去年土地財政收入減少超6億

種種壓力下，距離監利縣200公里外的武漢市成為監利縣對外推介項目的主要舞臺。

2015年7月26日，時任監利縣長黃鎮在漢對外推介6宗土地。其中江城南路項目地塊面積近4萬平方米，位于老城區中心地段。像這樣對外“賣”土地，至少從2008年就開始了。

2011年5月20日，在當年漢海拍賣的第3場推介會上，監利縣由常務副縣長、分管副縣長帶隊40人參加，足見對武漢市場和招商的重視。

長江商報記者梳理監利縣土地市場發現，監利縣推出了城區舊城改造、整體開發的土地一級開發權項目。

據了解，土地開發權在早年還是比較新鮮的名詞。事實上，上述監利領導知悉，在資金缺口引發城市建設以及土地供應的矛盾中，拍賣土地一級開發權是一個比較容易的突破口。

業內人士告訴記者，通過這種拍賣模式，政府獲得資金，來完成土地儲備和地塊的配套建設，這樣一來，生地變成熟地、毛地變成凈地。參與投資企業也在土地一級開發中獲得利潤和土地溢價的收益。

一些優惠政策也吸引了深耕武漢的人信地產、上信地產，以及廣州綠瘦國際集團、深圳百晟地產等企業前來投資布局。監利縣目前擁有房地產開發企業46家，企業數量在荊州市位列第二。

監利縣國土部門數據顯示，2014年，全縣共成交房地產開發土地36宗，成交面積745.33畝，同比增長42.99%；總成交價格9.08億元。吳鳳山向記者表示，當年整個土地出讓金約9.69億元，住宅用地比例高達90%以上。

這顯然與已過去的2015年形成強烈落差，監利縣國土局向記者提供的數據顯示，2015年土地出讓收入僅3.52億元，其中商服住宅用地28宗共計375畝，收入1.69億元。

吳鳳山用“陡降”來形容當下該縣的土地收益，他認為，房產商對儲備土地的出手變得謹慎，“很多土地都流拍”，不僅土地交易規模銳減，其單價也同步下降。以2014年為例，平均地價為每畝121.83萬元，同比減少3.03%。對于至今依靠土地“吃飯”的監利縣來說，土地收入銳減，直接影響著財政收入減少。

開發秩序粗放致項目問題頻發

三四線城市房地產市場“去庫存”被國家重視后，行業人士也開始理性看待這個市場。

長江商報記者調查發現，最近幾年突飛猛進的房產開發，導致監利當地房地產項目問題頻發。

長江商報記者輾轉獲得一份針對當地6件房地產開發突出問題的文件，這份文號為“監信領辦文（2015）22號”文件顯示，2015年11月25日下午，副縣長付勇主持召開針對涉及房地產突出問題的專題會議。

在當天這次會議上，天府購物廣場、聯盟國際公館、天府世家、容城天驕等6個項目被拿到會上討論和研判，16家單位一把手和分管領導參加當天會議。

會上呈現，上述項目不僅涉及物業或開發商亂收費、補償安置的問題，還涉及消防設施、侵占地下停車場以及天府世家的土地權屬等問題。

當地知情人士告訴長江商報記者，當地長期只重視開發建設，對開發后秩序管理粗放，這只是當地房地產亂的冰山一角。

天府世家小區業主告訴長江商報記者，該小區42戶業主自籌資金屢建小區設施屢次被毀，其中涉及小區權屬問題長達3年，對此雖有縣委主管領導批示，但至今未得到實際解決。

怡家新城業主董先生因該小區違法建筑、亂收費以及建筑質量問題與開發商溝通無效，直接通過司法渠道將開發商訴至法院。他對長江商報記者憤然表示，諸多問題讓業主不堪其擾。據了解，天府世家小區和怡家新城皆由一位名叫朱為利的人開發。

長江商報記者了解到，朱某目前開發的“天邑廣場”正在發售商鋪，在玉沙大道各處電線桿上很容易找到貼有該項目的銷售熱線打印單，兩位銷售員一前一后力邀記者馬上購買，“目前商鋪單價在每平方米6000至6500元左右，適合做高端商業，已售出40多間”。

1月8日，長江商報記者擬就目前當地房地產業庫存及萌發的問題向監利縣分管副縣長付勇求證，被婉拒。

當地政府在2015年出臺兩次政策

10月

在4天房交會期間成交的商品住宅，按購房總額的1%給予財政補貼，此外按所繳契稅的50%給予購房補貼；還有減半交存住宅專項維修資金等。

7月至8月期間

對首套商品住房實行購房補貼和財政貼息的政策，并鼓勵機關、企事業單位干部團購住房等。

責編：ZB